– door Ronald Meijer & John Bieze

Regelmatig lees je in het nieuws berichten dat er te weinig wordt gebouwd om aan de huidige en toekomstige behoeftevraag te kunnen voldoen. Het tekort aan passende woningen maakt dat de woningmarkt voor zowel starters als senioren dan ook redelijk op slot zit. Daarnaast is de samenleving ook aan het veranderen. Zo staat de professionele zorg onder grote druk op het gebied van capaciteit & middelen (o.a. vanwege de vergrijzing) en wordt het regelen van passende kinderopvang voor werkende ouders steeds meer een uitdaging. 

Antwoorden op deze vraagstukken kunnen worden samengebracht en mede worden opgelost door gebruik te maken van het potentieel aan kleine familie- en/of vriendenkringen, die er voor elkaar willen zijn en voor elkaar kunnen zorgen. De meergeneratiewoning – in al zijn verschillende vormen – biedt daar dan invulling aan. Wat zijn daarbij dan zoal de zaken waar je op moet letten en/of tegenaan kan lopen?

Allereerst: wat is een meergeneratiewoning?

Zoals eigenlijk al verwoord, biedt het huisvesting aan meerdere generaties onder één dak. Daarbij moeten zij voldoen aan de definitie van één huishouden: ‘persoon of groep personen die een huishouding voert, waarbij sprake is van een onderlinge verbondenheid en continuïteit in de samenstelling ervan’. Veelal kenmerkt zich dit dan door een gezamenlijke voordeur met daarachter de entreehal met meterkast en eventuele overige gemeenschappelijke voorzieningen. Vervolgens kan je van hieruit de privé-woongedeeltes bereiken. In de praktijk kan je dit al realiseren op één (ruim) bouwperceel met een enkele woonbestemming en één hoofdaansluiting voor alle voorzieningen. Maar met welke aspecten dien je dan wel rekening te houden?

Procedureel

Uiteraard moet het bestemmingsplan voldoende ruimte bieden voor een dergelijke ontwikkeling. Een vrije kavel in de buitengebieden lijkt daarbij het meest kansrijk. Deze percelen zijn vaak wat groter en bieden daardoor meer ruimte voor bijgebouwen (aan- en uitbouwen), al dan niet vergunningplichtig. Een beperking is daarbij dan vaak weer wel de opgegeven ‘landelijk’ maximale goot- en nokhoogtes en de inhoud van het hoofdvolume. In het voorbeeld hierna was dit respectievelijk 4 en 9 meter met een inhoud van maximaal 660 m3 voor het hoofdvolume.

afb.: schema meergeneratiewoning

Door de richtlijnen zorgvuldig te bestuderen en door het introduceren van een souterrain onder het gehele hoofdvolume – deze telt niet mee voor het gestelde maximaal aantal kuub – wordt hier toch een woonoppervlakte gecreëerd van ca. 340 m2 met daarbij een ruime verdubbeling van het totale aantal kuub aan bruto inhoud (ca. 1350 m3). Ter indicatie: een bescheiden rijtjeswoning (standaard twee verdiepingen met een kap) begint bij zo’n 300 à 330 m3.

Bouwkundig

Van belang is een goede interne structuur met voldoende privacy voor iedereen. Afhankelijk van de oriëntatie op het perceel, zal de hoofdentree zich bij voorkeur aan de semi-openbare zijde bevinden, enigszins afge-scheiden van de meer private woongedeelten aan de andere zijden. In het voorbeeld hiernaast bevindt woongedeelte 1 (groen) zich hoofdzakelijk in het hoofdvolume aan de voorzijde over meerdere verdiepingen en woongedeelte 2 (geel) levensloopbestendig aan de achterzijde met nog een extra deel in het souterrain. In het gemeenschappelijke deel (blauw) bevinden zich in dit geval de entreehal met meterkast, de centrale trapopgang, berging, wasruimte en technische ruimte. Voor het overige heeft iedereen zijn eigen voorzieningen en zijn de interne looproutes zoveel mogelijk gescheiden.

Uiteraard kan je variëren in het gemeenschappelijk gebruik van voorzieningen (bijv. centrale eetkamer – bijkeuken – logeerkamer etc.) Indien nodig, kunnen de woongedeelten later – als gevolg van gewijzigde omstandigheden of bij verkoop – altijd nog weer relatief eenvoudig aaneen worden getrokken tot één grote woning.

Bouw- & grondkosten

Qua bouwkosten zal een meergeneratiewoning vergelijkbaar zijn met twee 2-onder-1-kapwoningen, alleen de grondkosten zijn daarbij lager vanwege de enkele woonbestemming die er op het perceel rust. Je kunt wel besparen op de vaste (aansluit)kosten. Je hebt immers één huisaansluiting voor onder meer water, elektra en internet. De overheid ziet de woning als één woning met een meerpersoonshuishouden. Omdat de meeste belastingen gekoppeld zijn aan de WOZ-waarde zul je onderling moeten regelen hoe je samen de belastingen moeten betalen.

Een dubbele woonbestemming zal de aanschafprijs voor de grond alleen maar hoger laten uitkomen en vergelijkbaar laten zijn met 2 kleinere percelen met elk een enkele woonbestemming. Vandaar ook dat gemeenten – naast het behoud van openheid in het landelijke gebied – terughoudend zijn met het achteraf toekennen van dubbele woonbestemmingen aan grotere percelen vanwege deze speculatiemogelijkheden door ontwikkelaars.

Financiering & juridische aspecten

De financiering van de woning is in theorie eenvoudig. Meestal koop je een woning met partner en worden de inkomens bij elkaar opgeteld. In dit geval is het identiek, de inkomens van de eigenaren worden bij elkaar opgeteld en je bent allemaal aansprakelijk voor het nakomen van je financiële verplichtingen. In de praktijk is dit minder eenvoudig. Hoewel de situatie steeds vaker voorkomt is het voor hypotheekverstrekkers toch nog een uitzondering. Het kan gezien worden als een hoger risico of hun IT-systemen kunnen het eenvoudigweg niet aan om een hypotheek te koppelen aan meer dan twee namen. Een adviseur kan hierbij helpen.

Juridisch is het complexer. Wanneer je ervoor kiest om gezamenlijk eigenaar te zijn moet je een keuze maken over de verdeling van het eigenaarschap. Die verdeling moet in relatie staan tot de financiële inbreng anders zal de belastingdienst dit zien als een schenking. De meest gebruikelijke vormen zijn een kadastrale splitsing of een onverdeeld aandeel. Omdat het om één woning gaat loopt de kadastrale verdeling dwars door de woning. Je kunt ook kiezen voor een onverdeeld aandeel waarbij de woning onverdeeld is maar ieder een eigen aandeel daarin heeft. De beste keuze is afhankelijk van jouw/uw persoonlijke situatie. De notaris heeft hier nog best even werk aan want wet en regelgeving op dit gebied is niet zo recht toe recht aan als je zou verwachten.

Ook als je kadastraal splitst blijft het één woonbestemming. Hetzelfde geldt voor het aanvragen van een extra huisnummer. Dat kan wanneer de privé-gedeelten afzonderlijk afsluitbaar zijn, maar het blijft één woonbestemming.

Samenvattend

De meergeneratiewoning biedt op zich een mooie mogelijkheid om overzichtelijk en kleinschalig te kunnen wonen in en vertrouwde omgeving, waarbij eventuele onvoorziene omstandigheden eenvoudiger met elkaar kunnen worden opgevangen. De indeling zal sterk afhangen van de individuele wensen, ook met oog op de verschillende levensfasen waar iedereen zich in bevindt.

Het zou mooi zijn als de (lokale) overheid deze vorm van samenwonen nog meer erkent, stimuleert en faciliteert door in de procedures hiervoor ruimte te bieden. Ook het financieren van dergelijke initiatieven zou eenvoudiger mogelijk gemaakt moeten worden.

Meer weten?

Neem vrijblijvend contact voor extra informatie.
Zie hiervoor de gegevens onder de tab CONTACT.

Het kerkelijk landschap in Nederland is al jaren sterk in beweging en het thema van kerkverlating is onverkort actueel. Het maakt dat men in veel regio’s rekening moet houden met krimpscenario’s van afnemende inkomsten en bezoekersaantallen, terwijl de kerkelijke gebouwen ‘onveranderlijk’ lijken in hun aanwezigheid in stad, dorp of wijk. Speelt daarnaast ook nog eens mee dat de behoefte aan samenkomen en de wijze waarop, ook aan verandering onderhevig is: naast de inzet van hedendaagse audiovisuele middelen, lijkt ook de ruimte voor ontmoeting voor en na een samenkomst een steeds belangrijkere plaats in te nemen. Neem daarbij de veelal verouderde en slecht geïsoleerde gebouwen met een gering binnen-comfort en  hoge energielasten – en die op een of andere wijze mee zullen moeten in de energietransitie – en het totaalplaatje is wel geschetst.

afb.: ideeënschets kerkconcept 21e eeuw

In de komende 10 tot 15 jaar zullen nog een flink aantal kerkgebouwen worden afgestoten voor sloop-nieuwbouw dan wel herbestemming, maar ook de gebouwen die resteren, zullen mee moeten in de transitie naar een duurzaam, flexibel en toekomstbestendig gebruik. Hiervoor is momenteel op bestuurlijk niveau veel aandacht, o.a. door het opstellen van zgn. kerkenvisies, waarin een en ander op het gebied van beleid, exploitatie en beheer (vaak kerkgebouw-overstijgend) wordt onderzocht en vastgesteld. Op zich noodzakelijk voor het verkrijgen van objectief inzicht en draagvlak aan de hand van kengetallen en ervaringscijfers, maar wat kunnen de praktische handreikingen zijn?

Basisconcept

In de midden jaren 90 ben ik al afgestuurd op een ontwerp voor een kerk van de toekomst. Mijn inzicht daarover heeft zich in de afgelopen jaren verder verdiept en eigenlijk resulteert dat in een basisconcept voor een kerk in de 21e eeuw.

Interessant is om te kijken hoe dit te vertalen is naar de hedendaagse situatie met bestaande kerkgebouwen. In die zin is de opzet wel veel meer vergelijkbaar met hedendaagse semi-openbare publieksgebouwen, zoals bibliotheken, theaters, bioscopen, onderwijsinstellingen en stadskantoren, maar dan uiteraard veelal kleinschaliger, waarbij een ontmoetingsplein of ruime foyer een eerste ontvangstruimte is voor een bezoeker. Eigenlijk keert de kerk weer terug naar zijn oorspronkelijke basilicale hoofdvorm en functie: de overdekte markthal uit de eerste eeuwen nC.

Modulair en circulair

Uitgaande van een krimpscenario is een ruimte-binnen-een-ruimte een voorstelbaar concept, waarbij de eredienst dus wordt gehouden in een nieuw ingebracht ‘intiem’ volume, voorzien van veel hedendaagse middelen en faciliteiten en de resterende ruimte eromheen wordt gebruikt voor ontmoeting. Door zorgvuldig om te gaan met de nieuwe binnenhuid, kan – indien gewenst – de unieke sfeer en identiteit van de bestaande kerk zoveel mogelijk worden gerespecteerd. Deze opzet leent zich ook wel voor een breder, cultureel en educatief gebruik, een bijkomend voordeel als het gaat om exploitatie en gebouwbeheer.

Door deze opzet modulair aan te bieden, d.w.z. in breedte, diepte en hoogte variabel, is maatwerk afgestemd op de specifieke gebouwkenmerken, vrij goed mogelijk.

afb.: verschillende modulen

Conceptontwikkeling

En door dit turn-key aan te bieden (ontwerp – ontwikkeling – assemblage en uitvoering in één) wordt de druk op de planontwikkelingskosten per gebouw teruggedrongen en de overlast qua planvoorbereiding beperkt. Opgedane kennis en ervaring wordt immers opnieuw gebruikt door de inzet van vaste bouwpartners. Nader te onderzoeken valt of hier verschillende varianten aan financieringsconstructies op van toepassing zouden kunnen zijn.

Een ruimte-binnen-een-ruimte leent zich – zeker ook binnen een bestaand kerkgebouw – goed voor een ‘droog’ bouwsysteem met zoveel mogelijk vooraf geassembleerde en hanteerbare (lichte) prefab bouwelementen. Het vrij in de ruimte plaatsen van vloer, wanden en plafond en het vooraf nadenken over standaardisatie, montage en demontage, is nadrukkelijk aan de orde en het gedachtegoed vanuit het circulaire bouwen is hierbij een dankbaar uitgangspunt. Dat geldt ook voor de ‘zelfvoorzienende’ installaties, die ingebracht zullen worden.

afb.: modulaire opzet ‘droog’ bouwsysteem

En verder . . .

Niet alle kerkgebouwen zullen voor deze aanpak in aanmerking komen. Voor (rijks)monumenten met  vaste waardevolle en cultuur-historisch gevoelige inrichtingselementen bijvoorbeeld, zal dit ‘een brug te ver zijn’ en natuurlijk zijn er in algemene zin gebouwspecifieke randvoorwaarden (vloerbelasting / orgelopstelling / dakdoorvoeren e.d.), die een toepassing als hierboven omschreven mogelijk zullen bemoeilijken, maar voor een heel aantal kerkgebouwen, die soms op markante plekken aan pleinen of in wijken staan, kan dit wel een serieuze overweging waard zijn. Zelfs industrieel erfgoed zou bij deze aanpak gediend kunnen zijn.

afb.: ‘zomer’-kerkopstelling met schuivende panelen

Meer weten?

Neem vrijblijvend contact voor extra informatie.
Zie hiervoor de gegevens onder de tab CONTACT.