– door Ronald Meijer & John Bieze
Regelmatig lees je in het nieuws berichten dat er te weinig wordt gebouwd om aan de huidige en toekomstige behoeftevraag te kunnen voldoen. Het tekort aan passende woningen maakt dat de woningmarkt voor zowel starters als senioren dan ook redelijk op slot zit. Daarnaast is de samenleving ook aan het veranderen. Zo staat de professionele zorg onder grote druk op het gebied van capaciteit & middelen (o.a. vanwege de vergrijzing) en wordt het regelen van passende kinderopvang voor werkende ouders steeds meer een uitdaging.
Antwoorden op deze vraagstukken kunnen worden samengebracht en mede worden opgelost door gebruik te maken van het potentieel aan kleine familie- en/of vriendenkringen, die er voor elkaar willen zijn en voor elkaar kunnen zorgen. De meergeneratiewoning – in al zijn verschillende vormen – biedt daar dan invulling aan. Wat zijn daarbij dan zoal de zaken waar je op moet letten en/of tegenaan kan lopen?
Allereerst: wat is een meergeneratiewoning?
Zoals eigenlijk al verwoord, biedt het huisvesting aan meerdere generaties onder één dak. Daarbij moeten zij voldoen aan de definitie van één huishouden: ‘persoon of groep personen die een huishouding voert, waarbij sprake is van een onderlinge verbondenheid en continuïteit in de samenstelling ervan’. Veelal kenmerkt zich dit dan door een gezamenlijke voordeur met daarachter de entreehal met meterkast en eventuele overige gemeenschappelijke voorzieningen. Vervolgens kan je van hieruit de privé-woongedeeltes bereiken. In de praktijk kan je dit al realiseren op één (ruim) bouwperceel met een enkele woonbestemming en één hoofdaansluiting voor alle voorzieningen. Maar met welke aspecten dien je dan wel rekening te houden?
Procedureel
Uiteraard moet het bestemmingsplan voldoende ruimte bieden voor een dergelijke ontwikkeling. Een vrije kavel in de buitengebieden lijkt daarbij het meest kansrijk. Deze percelen zijn vaak wat groter en bieden daardoor meer ruimte voor bijgebouwen (aan- en uitbouwen), al dan niet vergunningplichtig. Een beperking is daarbij dan vaak weer wel de opgegeven ‘landelijk’ maximale goot- en nokhoogtes en de inhoud van het hoofdvolume. In het voorbeeld hierna was dit respectievelijk 4 en 9 meter met een inhoud van maximaal 660 m3 voor het hoofdvolume.
Door de richtlijnen zorgvuldig te bestuderen en door het introduceren van een souterrain onder het gehele hoofdvolume – deze telt niet mee voor het gestelde maximaal aantal kuub – wordt hier toch een woonoppervlakte gecreëerd van ca. 340 m2 met daarbij een ruime verdubbeling van het totale aantal kuub aan bruto inhoud (ca. 1350 m3). Ter indicatie: een bescheiden rijtjeswoning (standaard twee verdiepingen met een kap) begint bij zo’n 300 à 330 m3.
Bouwkundig
Van belang is een goede interne structuur met voldoende privacy voor iedereen. Afhankelijk van de oriëntatie op het perceel, zal de hoofdentree zich bij voorkeur aan de semi-openbare zijde bevinden, enigszins afge-scheiden van de meer private woongedeelten aan de andere zijden. In het voorbeeld hiernaast bevindt woongedeelte 1 (groen) zich hoofdzakelijk in het hoofdvolume aan de voorzijde over meerdere verdiepingen en woongedeelte 2 (geel) levensloopbestendig aan de achterzijde met nog een extra deel in het souterrain. In het gemeenschappelijke deel (blauw) bevinden zich in dit geval de entreehal met meterkast, de centrale trapopgang, berging, wasruimte en technische ruimte. Voor het overige heeft iedereen zijn eigen voorzieningen en zijn de interne looproutes zoveel mogelijk gescheiden.
Uiteraard kan je variëren in het gemeenschappelijk gebruik van voorzieningen (bijv. centrale eetkamer – bijkeuken – logeerkamer etc.) Indien nodig, kunnen de woongedeelten later – als gevolg van gewijzigde omstandigheden of bij verkoop – altijd nog weer relatief eenvoudig aaneen worden getrokken tot één grote woning.
Bouw- & grondkosten
Qua bouwkosten zal een meergeneratiewoning vergelijkbaar zijn met twee 2-onder-1-kapwoningen, alleen de grondkosten zijn daarbij lager vanwege de enkele woonbestemming die er op het perceel rust. Je kunt wel besparen op de vaste (aansluit)kosten. Je hebt immers één huisaansluiting voor onder meer water, elektra en internet. De overheid ziet de woning als één woning met een meerpersoonshuishouden. Omdat de meeste belastingen gekoppeld zijn aan de WOZ-waarde zul je onderling moeten regelen hoe je samen de belastingen moeten betalen.
Een dubbele woonbestemming zal de aanschafprijs voor de grond alleen maar hoger laten uitkomen en vergelijkbaar laten zijn met 2 kleinere percelen met elk een enkele woonbestemming. Vandaar ook dat gemeenten – naast het behoud van openheid in het landelijke gebied – terughoudend zijn met het achteraf toekennen van dubbele woonbestemmingen aan grotere percelen vanwege deze speculatiemogelijkheden door ontwikkelaars.
Financiering & juridische aspecten
De financiering van de woning is in theorie eenvoudig. Meestal koop je een woning met partner en worden de inkomens bij elkaar opgeteld. In dit geval is het identiek, de inkomens van de eigenaren worden bij elkaar opgeteld en je bent allemaal aansprakelijk voor het nakomen van je financiële verplichtingen. In de praktijk is dit minder eenvoudig. Hoewel de situatie steeds vaker voorkomt is het voor hypotheekverstrekkers toch nog een uitzondering. Het kan gezien worden als een hoger risico of hun IT-systemen kunnen het eenvoudigweg niet aan om een hypotheek te koppelen aan meer dan twee namen. Een adviseur kan hierbij helpen.
Juridisch is het complexer. Wanneer je ervoor kiest om gezamenlijk eigenaar te zijn moet je een keuze maken over de verdeling van het eigenaarschap. Die verdeling moet in relatie staan tot de financiële inbreng anders zal de belastingdienst dit zien als een schenking. De meest gebruikelijke vormen zijn een kadastrale splitsing of een onverdeeld aandeel. Omdat het om één woning gaat loopt de kadastrale verdeling dwars door de woning. Je kunt ook kiezen voor een onverdeeld aandeel waarbij de woning onverdeeld is maar ieder een eigen aandeel daarin heeft. De beste keuze is afhankelijk van jouw/uw persoonlijke situatie. De notaris heeft hier nog best even werk aan want wet en regelgeving op dit gebied is niet zo recht toe recht aan als je zou verwachten.
Ook als je kadastraal splitst blijft het één woonbestemming. Hetzelfde geldt voor het aanvragen van een extra huisnummer. Dat kan wanneer de privé-gedeelten afzonderlijk afsluitbaar zijn, maar het blijft één woonbestemming.
Samenvattend
De meergeneratiewoning biedt op zich een mooie mogelijkheid om overzichtelijk en kleinschalig te kunnen wonen in en vertrouwde omgeving, waarbij eventuele onvoorziene omstandigheden eenvoudiger met elkaar kunnen worden opgevangen. De indeling zal sterk afhangen van de individuele wensen, ook met oog op de verschillende levensfasen waar iedereen zich in bevindt.
Het zou mooi zijn als de (lokale) overheid deze vorm van samenwonen nog meer erkent, stimuleert en faciliteert door in de procedures hiervoor ruimte te bieden. Ook het financieren van dergelijke initiatieven zou eenvoudiger mogelijk gemaakt moeten worden.
Meer weten?
Neem vrijblijvend contact voor extra informatie.
Zie hiervoor de gegevens onder de tab CONTACT.